Plusvalenza da cessione di immobili: Irpef o imposta sostitutiva?

Plusvalenza da cessione di immobili: Irpef o imposta sostitutiva?

La plusvalenza da cessione di immobili è tassata ai fini delle imposte dirette soltanto per le operazioni speculative, entro i 5 anni dall’acquisto. La tassazione può essere a Irpef, oppure con imposta sostitutiva del 20%, direttamente in atto notarile.

I soggetti che hanno acquistato un immobile spesso lo fanno con uno scopo del tutto speculativo, ovvero sfruttare una buona occasione presente sul mercato, magari ad un prezzo inferiore a quello di mercato, effettuare una ristrutturazione in tempi brevi, e poi rivendere lo stesso immobile sul mercato sperando di ottenere un valore più alto rispetto ai costi sostenuti. In questo caso il soggetto che ha effettuato l’operazione ha realizzato una “plusvalenza”, che deve essere assoggettata a tassazione, ai fini delle imposte dirette.

Precisiamo subito che i soggetti che intendono effettuare l’operazione sopra descritta in maniera abituale effettuano un’attività commerciale e come tale richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita Iva, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono,  da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale. Non è nostro obiettivo addentrarci nell’ambito imprenditoriale dell’attività, ma soltanto vedere cosa può succedere ad ognuno di noi, quando si trova nella situazione di dover vendere un’immobile acquistato (o ricevuto in successione), da poco tempo, realizzando una plusvalenza da cessione di immobili.

La plusvalenza fiscale – Sotto un punto di vista fiscale, la cosiddetta “plusvalenza” rappresenta il guadagno che il proprietario (soggetto privato) ottiene al momento della vendita di un immobile con riferimento all’aumento di valore avvenuto tra l’acquisto e la rivendita dell’immobile medesimo. Per il soggetto che la realizza, la plusvalenza da cessione di immobili è soggetta a tassazione, secondo quanto previsto dagli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR n. 918/86). In particolare, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prescrive che sono soggette a tassazione

In pratica, secondo la normativa fiscale, la plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo. Per stabilire il fine speculativo il legislatore ha individuato alcuni parametri. Infatti la plusvalenza è tassata solo in queste ipotesi:

  • se il fabbricato venduto è stato acquistato (o costruito) da meno di cinque anni;
  • se non è pervenuto a seguito di successione;
  • se non è l’abitazione in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita.

Come si determina la plusvalenza? – L’articolo 68 del Tuir specifica inoltre che la plusvalenza da cessione di immobili è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e ilprezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo. In merito a tale ultimo aspetto, in considerazione del fatto che la norma parla di costo inerente all’immobile oggetto di cessione, andrà valutato caso per caso l’inerenza del costo al bene immobile. Non vi sono dubbi sul fatto che comunque possono essere detratte le spese di acquisto (spese notarili, imposte pagate per l’acquisto, spese di mediazione), nonché le spese di costruzione, di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria effettuate sull’immobile stesso.

Tassazione a Irpef o imposta sostitutiva? – Una volta determinata la plusvalenza da cessione di immobili, secondo la modalità appena vista, dobbiamo capire qual’è la modalità di tassazione più conveniente. La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del Tuir). Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • Tassazione ordinaria – La plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili Irpef, e sarà poi tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23%;
  • Tassazione separata Al momento della cessione, in sede di atto notarile, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva del 20%. Sarà il notaio stesso che effettuerà da sostituto d’imposta ed incasserà l’imposta sostitutiva per voi e provvederà a versarla all’Erario.

Quindi, come abbiamo visto, l’aliquota minima per la tassazione ad Irpef della plusvalenza è del 23%. Per questo motivo è sempre conveniente chiedere al notaio che stipula l’atto di vendita l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%. Infatti, in caso di cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte cedente resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta del 20% sostitutiva dell’imposta sul reddito. Tale opzione rappresenta un duplice vantaggio per il contribuente, che oltre a conseguire l’applicazione dell’aliquota “secca” del 20%, in luogo dell’aliquota Irpef normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, è esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni.

Dichiarazione dei redditi – La plusvalenza da cessione di immobili, qualora venga tassata ai fini Irpef, deve essere riportata in dichiarazione dei redditi. Più precisamente nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Unico. Nel modello 730 in corrispondenza del rigo D4 va indicato in colonna 1, il codice “2”, mentre per chi presenta il modello Unico, la plusvalenza trova spazio nel rigo RL6, come differenza tra i corrispettivi percepiti (da inserire in colonna 1) e il corrispondente prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti (da inserire in colonna 2). In questo modo la plusvalenza confluirà nel reddito complessivo Irpef del quadro RN scontando la tassazione ordinaria. Non devono essere riportate in dichiarazione dei redditi le plusvalenze da cessione di immobili per le quali è stata esercitata l’opzione per la tassazione sostitutiva del 20% in sede di stipula dell’atto notarile.

Detrazione Irpef per la ristrutturazione – Quando il soggetto che ha venduto l’immobile ha effettuato precedentemente una ristrutturazione edilizia sullo stesso e si è avvalso dell detrazione valida ai fini Irpef, ci si chiede se sia possibile o meno mantenerla anche dopo la cessione dello stesso immobile. Ebbene, su questo tema la normativa prevede che in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’immobile, per il quale ci si è avvalsi della detrazione ai fini Irpef per gli interventi di ristrutturazione, nelle quote annue di detrazione, non ancora utilizzate al momento del trasferimento, subentra la parte acquirente, il quale, pertanto potrà usufruire della detrazione non ancora utilizzata dal soggetto venditore (ricordiamo che la detrazione concessa deve essere spalmata in 10 quota di pari importo). Tuttavia, le parti possono accordarsi nel senso di evitare tale subentro, con conseguente riserva a favore dell’alienante della detrazione non ancora utilizzata. In mancanza di accordo tra le parti, formalizzato con apposita clausola da inserire nell’atto traslativo, la detrazione residua passa automaticamente all’acquirente.

Fonte: Fiscomania

Comments are closed.